BGM naves industriales

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martes, 7 de abril de 2015

La afectación de los inmuebles a las deudas con las comunidades de propietarios


La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,regeneración y renovación urbanas, modificó varios artículos de la Ley 49/1960,de 21 de julio, sobre Propiedad HorizontalEntre ellos destacaremos en este artículo el referente a las deudas con las comunidades de propietarios. Tras la modificación del artículo 3 del la Ley de Propiedad Horizontal, las personas físicas o jurídicas que adquieran vivienda, un local o una nave industrial en régimen de propiedad horizontal, bien sea por compraventa o por cualquier otro título, como puede ser la adjudicación judicial en una subasta, responderán con el propio inmueble (afección real) de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares.

Esta responsabilidad se extiende hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Esto significa que la comunidad puede instar a la ejecución del bien para cobrar sus créditos.

La Ley establece que en el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, y también deberá aportar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad que corrobore su declaración. Sin esa certificación no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por el secretario, con el visto bueno del presidente de la comunidad, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Esta Ley fue publicada en el BOE el día 27 de junio de 2013 y entró en vigor  el día siguiente al de su publicación, esto es el 28 de julio. Como la Ley no tiene efectos retroactivos, no obliga a las adquisiciones anteriores al 28 de junio de 2013, para las cuales la afectación del inmueble a las deudas con la comunidad se mantiene en un año.

La normativa sobre blanqueo de capitales afecta directamente a las empresas inmobiliarias

10/10/2013

Aunque para muchos esta norma es una absoluta desconocida, lo cierto es que desde la aprobación de la Ley 10/2010 de 28 de abril de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo (LPBCFT), hay un buen número de entidades obligadas a cumplir con las disposiciones que establece la misma. Se trata de entidades a través de las cuales a priori es más probable que se puedan realizar operaciones de blanqueo de capitales (aunque ellas no lleguen a colaborar en las mismas).

En concreto, la norma impone a esta entidades una serie de obligaciones en materia de investigación, documentación, información y colaboración con las autoridades.

La realidad actual es que un buen número de entidades obligadas por la LPBCFT desconocen su existencia y por tanto la incumplen. Como bien sabemos, el desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento, por lo que se arriesgan a importantes sanciones.

El Reglamento de la LPBCFT fue aprobado por RD 925/1995 de 9 de junio. Pese a su antigüedad, está plenamente vigente en todo aquello que no se oponga a la Ley 10/2010. Este Reglamento determina quiénes son los sujetos obligados y cuáles son las medidas adoptar. Entre los sujetos obligados (entidades financieras y de seguros; auditores de cuentas, contables externos y asesores fiscales; abogados y procuradores, personas que comercien con joyas o piedras preciosas; loterías; personas que comercien con bienes si los cobros en metálico/al portador son de más de 15.000 euros; fundaciones; etcétera) están los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles (artículo 2.12).

Estas entidades están obligadas a contar con un Órgano Interno de Comunicación y Control (OCIC) y un representante de prevención de blanqueo de capitales (PBC). Todos ellos han de adquirir la suficiente formación en la materia, mediante planes de formación anuales, que les permitan desempeñar sus funciones con eficacia. Lo mismo sucede con los empleados de la sociedad. Necesitan contar con formación en PBCFT porque a menudo serán los primeros en detectar indicios de que una operación con un cliente puede ser una vía para el blanqueo de capitales. Han de detectarla y comunicarla.

El OCIC tiene la obligación de definir y documentar las medidas de control interno de la entidad, mediante la elaboración de un Manual que contenga el plan de la entidad en la materia. Este Manual describirá los procedimientos y normas internas, los formularios que hay que llevar, las herramientas informáticas para detectar riesgos de PBC, los procedimientos de comunicación interna entre empleados y responsable de PBC, etcétera.

Asimismo, el OCIC es responsable del supervisar que se cumplen las medidas de control interno, que se realiza la formación del personal y esa formación es efectiva y se entiende, y de nombrar un representante de la entidad ante el Servicio de Prevención de Blanqueo de Capitales (SEPBLAC).

El representante de PBCFT es el miembro del OCIC encargado en última instancia de analizar las operaciones susceptibles de constituir soporte para el blanqueo de capitales y, en caso de que determine que sí hay riesgo, comunicarlas al SEPBLAC. Ha de ser nombrado por el órgano de dirección de la entidad de entre los altos directivos de la misma.

Las entidades obligadas por la normativa, han de comunicar al SEPBLAC el nombramiento de su representante del PBCFT. Esta comunicación es a su vez la forma de comunicar al SEPBLAC el sometimiento de la entidad a las obligaciones establecidas en la normativa de PBC.

No queremos extendernos en este artículo en los procedimientos que han de seguir las entidades obligadas para cumplir con la norma. En general son bastante farragosas e implementarlas correctamente implica tiempo y dinero ya que afectan a la política de admisión de clientes, al control de la documentación, al seguimiento de sus operaciones, etcétera. No obstante, dependiendo del tipo de entidad y riesgo inherente a su actividad, las medidas de control interno, denominadas en la norma como "medidas de diligencia debida", pueden ser más o menos estrictas ("normales", "reforzadas" o "simplificadas"). Las medidas reforzadas de diligencia debida se aplican a relaciones jurídicas de alto riesgo como puede ser la banca privada, la banca a distancia, el cambio de moneda, la transferencia de fondos al exterior, etcétera.

En cuanto a las obligaciones de información, la norma establece dos tipos de comunicaciones de operaciones sospechosas al SEPBLAC. Por un lado hay comunicaciones por indicio, esto es,  para aquellas operaciones con un índice razonable del que se deduzca que los fondos puedan tener origen ilícito (operaciones complejas e inusuales y sin propósito aparente lícito), una vez analizadas internamente, se comunicarán inmediatamente al SEPBLAC. Podría se por ejemplo el caso de un cliente en el que el volumen de operaciones o su naturaleza varía bruscamente respecto a la actividad y precedentes habituales. O también el caso de abonos en efectivo constantes en una misma cuenta bancaria; de transferencias recibidas sin que conste el ordenante; o de movimientos de fondos con paraísos fiscales. Todas estas comunicaciones han de realizarse en la más estricta confidencialidad, de tal manera que en ningún caso se advertirá al cliente ni se revelará la identidad del empleado que comunicó la operación al responsable de PBC. Hay que indicar también, que ante cualquier operación sospechosa de estar relacionada con la el blanqueo de capitales, la entidad se abstendrá de iniciar operaciones con ese cliente o las suspenderá (salvo que ello suponga un obstáculo para la propia investigación, en cuyo caso la entidad tendrá que justificar al SEPBLAC porqué la realizó).

Existe también una comunicación sistemática de operaciones. Es obligatoria solo para ciertas entidades (entidades de crédito, aseguradoras del ramo de vida, empresas de servicios de inversión, gestoras de fondos de pensiones, gestoras y sociedades de capital riesgo, actividades de cambio de moneda, etcétera). Esta comunicación puede ser mensual o un informe semestral negativo. Este último se realizaría si no hay operaciones que comunicar ni susceptibles de incorporar al informe mensual. En la declaración mensual, se incluirían por ejemplo operaciones como las siguientes:

- Movimientos físicos de efectivo o cheques al portador por valor superior a los 30.000€ (salvo que sean objeto de abono o cargo en cuenta de un cliente).
- Para actividades de cambio de moneda o gestión de transferencias, las operaciones que impliquen movimiento físico de efectivo por valor superior a los 3.000€.
- Operaciones con residentes en paraísos fiscales.

Todo el procedimiento de control interno instaurado por la entidad para cumplir con la LBPCFT, ha de ser examinado anualmente por un experto externo independiente. Este informe ha de estar a disposición del SEPBLAC durante 6 años. Es opcional que en los 2 años siguientes a la emisión de informe, se sustituya el informe anual por un informe de seguimiento emitido por el mismo experto en el que se deje constancia de la adecuación de las medidas adoptadas para solventar las deficiencias identificadas en el informe anual precedente.

Los empresarios y profesionales individuales no está obligados a realizar el examen externo.

Por último, toda la documentación relacionada con la PBCFT ha de conservarse durante 10 años en soportes ópticos, magnéticos o electrónicos que acrediten su integridad, correcta lectura, imposibilidad de manipulación y adecuada conservación.

Al principio de este artículo hemos comentado que el Reglamento que desarrolla la Ley 10/2010 es del año 1995 y que es de aplicación en todo aquello que no se oponga a la misma. Aunque teóricamente el Gobierno pretendía tener aprobado un nuevo Reglamento en el año 2011, lo cierto es que todavía está en fase de elaboración.

El borrador que maneja el Ministerio de Economía pretende rebajar las obligaciones para las entidades más pequeñas. Se prevé que los sujetos obligados con una plantilla con menos de diez personas y una facturación inferior a dos millones se librarían de elaborar un Manual con su política de prevención, de mantener un representante ante el SEPBLAC, de realizar un plan anual de formación o de contratar un experto externo. Por otra parte, las compañías con menos de 50 personas y una cifra de negocios de 10 millones de euros no tendrán la obligación de mantener un departamento específico de control sobre el blanqueo de capitales.


De salir adelante, estas medidas contribuirían a aliviar unas cargas administrativas excesivamente gravosas para muchas empresas y autónomos de este país. 

Los inversores extranjeros hacen negocio en España

martes, 7 de enero de 2014


Los inversores extranjeros hacen negocio en España

Un informe recientemente publicado por el diario Expansión sobre la inversión extranjera en España durante 2013, revela datos muy interesantes sobre lo que está pasando en nuestro país. La conclusión es clara. Hay numerosos inversores extranjeros que llegan a la caza de oportunidades y que se están haciendo con activos inmobiliarios y participaciones en el capital de sociedades nacionales a precios irrisorios. Son los grandes beneficiados de la crisis económica. 

Los datos facilitados por Expansión revelan que en 2013, los inversores extranjeros cerraron operaciones en España por valor de 38.300 millones de euros, de los cuales unos 17.771 millones de euros corresponderían a operaciones inmobiliarias y de compra de participaciones en empresas españolas, y unos 20.500 millones a compra de deuda emitida por empresas privadas españolas (aproximadamente un 85% del total que emitieron). El sector inmobiliario acaparó buena parte de las operaciones, en concreto un 33% del total, unos 6.632 millones de euros.

Los inversores fueron fundamentalmente, estadounidense, británicos, asiáticos y cobraron fuerza también los latinoamericanos, que se han hecho con la propiedad de empresas como Novagalicia Banco (100% Banesco-Venezuela), Avanza (100% ADO-México) o el Banco Popular (6% Familia Del Valle-México).

En cuanto a su perfil, destacan los fondos de capital riesgo y las gestoras de fondos americanas y británicas y los grupos industriales asiáticos.

Analizando las principales operaciones de venta realizadas en 2013, nos encontraremos con las siguientes particularidades:

- En el sector inmobiliario las operaciones se han centrado en la venta de filiales inmobiliarias de bancos, de centros comerciales, de grandes paquetes de pisos y edificios de oficinas, y de hoteles. Así, Banco Popular y Santander vendieron sus filiales inmobiliarias Aliseda y Altamira a fondos estadounidenses (Kennedy Wilson/Värde y Apollo) por 800 y 700 millones de euros respectivamente. El operador de centros comerciales Klépierre vendió a Carrefour (Francia) 63 centros comerciales por 380 millones de euros. Bankia vendió la venta la Torre Foster por 450 millones a IPIC (Abu Dhabi) y su filial Bankia Hábitat a Cerberus (EEUU) por 90 millones de euros. Agbar vendió su Torre Agbar a Emin Capital (Andorra) por 250 millones de euros. Hasta el Corte Inglés se deshizo de la propiedad de 2 de sus inmuebles más emblemáticos: El de Plaza Cataluña, por 100 millones de euros y el de Preciados, por 50 millones. Ambos fueron adquiridos por IBA Capital Partners (Suiza/Francia/España).

- La Sareb ha sido uno de los agentes más activos en el mercado. Se deshizo de deuda de empresas inmobiliarias obteniendo 284 millones de euros por la de Realia (Fortress-EEUU) y 245 millones de euros por la de Colonial (Burlington Loan Management-EEUU) y colocó importantes carteras de activos residenciales y promociones en curso, como es el caso de los 2.000 activos residenciales colocados a Fortress por 150 millones.

- Como ya hemos comentado, el proceso de saneamiento del sector financiero, ha obligado a la mayoría de los bancos a desprenderse de activos, líneas de negocio y participaciones industriales. Además de los que ya hemos visto en los puntos anteriores, La Caixa se deshizo del 51% de Servihabitat por 189 millones (TPG-EEUU) y de su edificio en la calle Serrano 60 por 52 millones de euros (Meyer Bergman-Reino Unido). Novagalicia Banco vendió el 30% de R por 135 millones (CVC-Reino Unido) y el 100% de Evobanco por 60 millones  al fondo estadounidense Apollo. Además, vio como el FROB vendía el 88% del capital que mantenía en la entidad al venezolano Banesco por 1.000 millones de euros, en una operación que supone pérdidas de 8.000 millones de euros para el erario público.

 - El sector público tampoco ha sido ajeno al proceso de desinversión. Al margen de las operaciones llevadas a cabo por el FROB directamente o indirectamente como accionista de la Sareb, la Comunidad de Madrid vendió 2.935 pisos de protección oficial a Goldman Sachs y Azora (EEUU/España) por 201 millones de euros. El Ayuntamiento de Madrid no le anduvo a la zaga y colocó 1.860 pisos de protección oficial en régimen de alquiler a los estadounidenses Blackstone y Magic Real State por 128,5 millones de euros.

- Otro de los sectores que concentró las compras exteriores es el hotelero/turístico. La china HNA se hizo con el 24,05% de NH Hoteles por 287 millones de euros, convirtiéndose en el principal accionista. También entraron en el capital Blackrock (5,62% por 62 millones de euros), Fidelity (1,46% por 18,53 millones) y THS (3,89% por 44 millones de euros). Por otro lado, el Hotel W, propiedad de FCC, Comsa, OHL y BCN Godía fue vendido a Diar (Qatar) por 200 millones de euros.

Estos datos ponen de manifiesto que nuestro país está en venta, y que a la hora de vender patrimonio da igual que se trate de participaciones industriales, de préstamos de dudoso cobro, de inmuebles de lujo o de viviendas de protección oficial. Lo importante en última instancia es conseguir un precio bajo que permita ofrecer buenas rentabilidades. Los españoles asumimos las pérdidas y el capital extranjero gana.